Private Hauseigentümer könnten Wohnungsnot stoppen

Am Donnerstag hat der Hauseigentümerverband HEV Zürich seine Studie «Der schlafende Riese im Mietwohnungsbau» vorgestellt. Die Studie zeigt, welche Anreize nötig wären, dass mehr Wohnungen gebaut würden.

Der Kreis 5 boomt. Überall schiessen die neuen Gebäude aus dem Boden. Doch bald ist Zürich-West gebaut, bald sind die Reserven aufgebraucht. Was dann? Die Stadt Zürich rechnet bis 2020 mit 45'000 neuen Bewohnern. Allein im Kreis 5 soll die Bevölkerung bis dann um gut einen Viertel gewachsen sein, dies entspricht etwa 3’300 Personen. Wo sollen die neuen Bewohner untergebracht werden und wo gibt es noch Potenzial für neue Wohnungen? Dem wollte der Hauseigentümerverband Zürich auf den Grund gehen. Er gab die repräsentative Studie «Ein schlafender Riese im Mietwohnungsbau» in Auftrag, welche zeigt, dass private Hauseigentümer viel gegen die Wohnungsnot tun könnten und welche Anreize fehlen, damit sie dies wirklich tun. Um das Wachstum abzufangen, müssten, laut Studie, bis 2020 jährlich 2'500 Wohnungen gebaut werden.

«Der Schlafende Riese»

Als erstes drängt sich die Frage nach den Besitzern der Wohnungen auf, denn sie sind es, die auch wieder Neue generieren können. Überraschenderweise gehören, laut «Statistik Stadt Zürich», fast 50 Prozent natürlichen Personen, und nur gerade 18 einer Aktiengesellschaft oder 16 einer Baugenossenschaft. Die Hauseigentümer sind jedoch auch diejenigen, die am wenigsten zur Wohnungsversorgung beitragen. Womit auch der märchenhafte Name der Studie verständlich wird. Die privaten Hauseigentümer stecken im Tiefschlaf und dieses Potenzial will der HEV wecken.

1'600 Eigentümer haben an der Studie teilgenommen, in deren Händen 18'000 Wohnungen in der Stadt Zürich sind. Dabei besitzen über 90 Prozent nicht mehr als fünf Gebäude, was etwa dem städtischen Durchschnitt entspricht. Auch sind diese Gebäude meist Mehrfamilienhäuser, in welchen die Besitzer gleich selbst wohnen. Deshalb ist es den meisten Vermietern wichtig, dass die Neumieter ins Haus passen. Nur gerade zwei Prozent geben als wichtigsten Grund einen möglichst hohen Mietzins bei Wiedervermietungen an.

Sanieren Statt Neu bauen

Von denjenigen Befragten, die in den nächsten 15 Jahren planen, in ihre Liegenschaft zu investieren, wollen die Wohnungen «nur» sanieren. Doch um der Wohnungsnot entgegenzuwirken, müsste umgebaut, neu erstellt oder aufgestockt werden. Dies würde mehr Wohnungen generieren. Lediglich ein Drittel wird dies tun. Die meisten planen jedoch in den kommenden Jahren gar kein Projekt. Im Vordergrund stehen für sie die hohen Kosten, viele Vorschriften, Mieter und komplizierte Baubewilligungsverfahren.

Ein weiteres Problem stelle das Mietrecht dar. So seien zwei Drittel der Privateigentümer bei einer Rendite von 4 bis 8 Prozent auf das investierte Eigenkapital bereit, das finanzielle Risiko einzugehen. Doch laut Gesetz dürfe die Nettorendite 2,5 Prozent nicht übersteigen. Zu diesen Eigenkapitalrenditen sind aber weniger als ein Viertel der Eigentümer bereit zu investieren.

Zwei Geschosse Mehr

Laut Studie wäre das Erlauben von Aufstockungen um 2 Geschosse am meisten förderlich für den Wohnungsbau. Gemäss dem HEV könnte allein mit Aufstockungen der Gebäude um jeweils ein Geschoss in den Kreisen 3, 4 und 5 und im Gebiet um die Bahnhöfe das prognostizierte Wachstum zu einem guten Teil abfangen werden. Doch diesem Szenario steht die heutige «Bau- und Zonenordnung» (BZO) im Weg. «Ändert sich nichts an den Rahmenbedingungen, schläft der Riese weiter», sagt Direktor des Hauseigentümerverbandes Zürich, Albert Leiser.

Die BZO wird momentan revidiert und ist ab Ende Oktober der Öffentlichkeit zugänglich für Einsprachen. «Niemand weiss, was kommen wird», sagt Leiser. Aber man sei bereit, Einwände einzureichen, um die Rahmenbedingungen förderlicher für den Wohnungsbau zu machen.

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